KONUT KİRA GELİRİ İÇİN BEYANNAME VERECEK MİSİNİZ?

Tam mükellef gerçek kişilerin, 2024 yılı içerisinde elde ettikleri konut kira gelirlerini 1 Mart - 2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyan etmeleri gerekmektedir. Beyan üzerine tarh ve tahakkuk eden vergilerin birinci taksiti 2 Nisan 2025 tarihine kadar, ikinci taksiti 31 Temmuz 2025 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir. Beyannameye ilişkin Damga Vergisinin de birinci taksitle beraber ödenmesi gerekmektedir. Ödemeler anlaşmalı bankalar, anlaşmalı bankaları kredi kartları, internet bankacılığı, PTT, vergi daireleri ve gib.gov.tr vasıtasıyla yapılabilmektedir.

Kira gelirlerinde tahsil esası geçerli olduğu için, gelirin toplanmasında sadece tahsil edilen ayni ve nakdi tutarlar dikkate alınacaktır. Henüz tahsil edilememiş veya icra safhasında bulunan alacaklar gelire dâhil edilmeyecektir. Ertesi yıllara ilişkin kiralar peşin tahsil edilmiş ise, ilgili kısmı gelecek yıllara ilişkin dönemlerde beyan edilecektir. Kira tutarı yabancı para cinsinden tahsil edilmişse, o güne ilişkin Merkez Bankası kuru üzerinden hesaplamak gerekecektir.

Sadece Konut Kira Geliri Elde Edenlerin Durumu

2024 yılı içerisinde sadece konut kira geliri elde edenlerden, kiraya verdikleri konutlarından tahsil ettikleri kira toplamı 33.000,00 TL’yi aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir. Başka da bir işlem yapmayacaklardır. 33.000,00 TL’yi aşanlar ise beyanname vereceklerdir. Kira geliri tutarı 33.000,00 TL üzerinde olanlar, toplam kira tutarı üzerinden 33.000,00 TL’lik istisnayı indirecekler, ayrıca kalan tutardan giderleri(götürü gider ya da gerçek gider) de düşeceklerdir. Giderler de düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden vergileme yapılacaktır. Eğer bu durumda vergilendirilecek bir tutar kalmıyorsa sadece Damga Vergisi (672,40 TL) ödenecektir.

Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması kişiye bağlı bir uygulamadır ve tüm kira tutarına bir defa uygulanır. Yani konut olarak kiraya verilen bir dairenin eşler üzerine %50 hisseli olarak ait olması halinde; eşler toplam kira tutarının %50’si üzerinden kira geliri hesaplayacaktır. Ayrıca, istisna uygulaması kişiye bağlı bir uygulama olduğu için eşler, istisna tutarından 33.000,00 TL olarak ayrı ayrı yararlanacaklardır. Beyanname verilmesi gereken durumda ise eşler ayrı ayrı beyanname vereceklerdir.

Konut Kira Gelirinin Yanında Ticari, Zirai, Mesleki Kazancın Bulunması Durumu

Konut kira gelirinin yanında ticari, zirai ya da mesleki gelirinin bulunması halinde; ticari, zirai ya da mesleki kazanç dolayısıyla beyanname verilecektir. Bu durumda tevkifat(stopaj) ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iradı tutarının 13.000,00 TL’yi aşması halinde tamamının(giderler düşüldükten sonra kalan kısmının) beyannamede gösterilmesi gerekmektedir. Aşmaması halinde ise beyannamede gösterilmeyecektir. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 33.000,00 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca 33.000,00 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2024 yılı için 870.000,00 TL’yi aşanlar da 33.000,00 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Diğer Hususlar

Tahsil ettikleri konut kira geliri 33.000,00 TL’yi aştığı için beyanname verecek mükelleflerin giderlerini indirme hakları bulunmaktadır. Gerçek gider ve götürü gider olmak üzere iki tür gider yöntemi vardır. Götürü gider yönteminde mükelleflerden herhangi bir belge aranmamakta olup, konut kira gelirinin %15’i götürü gider kabul edilip düşülecektir. Gerçek gider yönteminde ise yapılan belgeli giderler dikkate alınacak olup, gider belgeleri istendiği durumlarda teslim edilmek üzere 5 yıl boyunca saklanılacaktır. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemeyeceklerdir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde yazılı olan; kiraya verdikleri konuta ilişkin ödenen aydınlatma ısıtma, soğutma, bakım, onarım, asansör, idare giderleri, sigorta giderleri, vergi, resim harçlar, amortismanlar, kanuna, sözleşmeye veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar ve kiraya verilen konut için alınan borçlar için ödenen faizleri gider olarak indirebilirler. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelleri de indirilebilmektedir. Ayrıca, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün elde etme yılından itibaren 5 yıl süre ile elde etme bedelinin %5’i de indirilebilir.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Bu yöntemde vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Mesken Kira Geliri İstisnası

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat/Toplam Hasılat

Mükellefler ayrıca, konut kira gelirinin tespitinde beyannamede bildirilecek gelirden, Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinde (hayat/şahıs sigorta primleri, eğitim/sağlık harcamaları, bağış ve yardım vb.) ve özel kanunlarda belirtilen şartları taşıyan indirimlerden belli oranlarda yararlanma hakkına sahiptirler.

Kira ödemelerinde ödemenin şekli de önemlidir. Her bir konut için ayrı olmak üzere, konut kirası ödemelerinin banka veya PTT A. Ş. tarafından düzenlenen belgelerle kanıtlanması gerekmektedir. Belgelendirme zorunluluğuna aykırı bir biçimde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi durumunda, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez. Aksi takdirde tespit edilen durumlarda özel usulsüzlük cezası kesilmektedir.

Konut kira gelirleri süresinde beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse 33.000,00 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra pişmanlık ve ıslah hükümlerine göre verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler. Konuyla ilgili detaylı bilgilere gib.gov.tr internet adresinden ulaşılabilmektedir.

Hazır Beyan Sistemi

Beyana tabi gelirleri sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratları ayrı veya birlikte elde eden mükellefler hazır beyan sistemi ile beyannamelerini verebilirler. Bunun için hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “Beyanname Doldur-2024 Beyanname Doldur” menüsü aracılığıyla beyannamenin verilmesi ve onaylaması gerekmektedir. Bu sayede vergi sistem üzerinden hesaplanarak tahakkuk edecektir. Bu uygulama isteğe bağlı bir uygulamadır. Bu uygulamadan yararlanmak istemeyenler bağlı bulunulan vergi dairesine (ikametgâhın bulunduğu yer vergi dairesi) kâğıt ortamında ya da muhasebeciler vasıtasıyla e-beyanname sisteminden elektronik ortamda beyanname verebilirler.

*Kaynakça:

Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesi

Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi

(Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz, kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.)