Ev Sahiplerinin Görünmeyen Mağduriyeti
14 Ekim 2025 - 00:57
Konut krizinin derinleştiği son yıllarda, kiracı - ev sahibi uyuşmazlıkları hukuk sistemimizin en sık karşılaştığı davalardan biri haline geldi. Ancak kamuoyundaki tartışmalarda genellikle kiracıların yaşadığı sıkıntılar öne çıkarılırken, ev sahiplerinin hukukî mağduriyetleri çoğu zaman geri planda kalıyor. Oysa mevcut mevzuat ve uygulama, mülk sahiplerinin hak arama süreçlerinde ciddi engellerle karşılaştığını açıkça gösteriyor.
1. Mülkiyet hakkı ve kiracılık dengesi
Anayasamızın 35. maddesi, “Herkes, mülkiyet ve miras hakkına sahiptir” hükmünü açıkça ortaya koyar. Bu hak, mülk sahibinin taşınmazını dilediği gibi kullanma, kiralama ve gerektiğinde geri alma yetkisini de kapsar. Ancak uygulamada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kiracıyı koruyan hükümleri, bazı durumlarda bu anayasal hakkı fiilen sınırlayacak düzeyde geniş yorumlanmaktadır. Özellikle TBK’nın 347. maddesi, kira sözleşmesinin belirli süre sonunda kendiliğinden sona ermeyeceğini, kiracının sözleşmeyi yenileme hakkı olduğunu düzenler. Bu madde, kiracıyı koruma amacını taşısa da, ev sahibinin mülkünü geri alma iradesini uzun süreli olarak etkisiz hale getirebiliyor.
2. Tahliye davalarında süre ve kötü niyet sorunu
Ev sahiplerinin en çok şikâyet ettiği konuların başında, tahliye davalarının uzun sürmesi geliyor. İhtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi haklı sebeplerle tahliye davası açan bir ev sahibi, çoğu zaman 1–2 yıl boyunca sonucunu beklemek zorunda kalıyor. Bu süre zarfında, kiracının düşük kira bedeliyle oturmaya devam etmesi mülk sahibini ekonomik olarak yıpratıyor. Dahası, uygulamada bazı kiracıların “kötü niyetli” davranarak tahliye sürecini bilerek uzattıkları görülüyor. Tahliye kararından sonra dahi evi boşaltmayan, icra takibini geciktiren kiracılara yönelik yaptırımlar yetersiz kalıyor. Bu durum, hem hak arama özgürlüğünü hem de hukuk güvenliği ilkesini zedeliyor.
3. Kira artışına getirilen yüzde 25 sınırı: Geçici önlem, kalıcı mağduriyet
Geçici olarak yürürlüğe konulan ve 2024 sonuna kadar uzatılan yüzde 25 kira artış sınırı, özellikle serbest piyasada kira bedellerinin çok yükseldiği bölgelerde ev sahiplerini ciddi zarara uğrattı. Bu sınırlama, TBK’nın 344. maddesindeki “hak ve nesafet” ilkesiyle de çelişir nitelikte. Zira söz konusu maddeye göre, kira bedeli belirlenirken “emsal kiralar” ve “hakkaniyet” dikkate alınmalıdır. Oysa sabit artış oranı, ne emsal değerleri yansıtıyor ne de hakkaniyeti gözetiyor. Sonuç olarak, mülk sahipleri piyasa koşullarına göre çok düşük kira geliriyle yetinmek zorunda kalıyor.
4. Çözüm önerileri: Hızlı, adil, dengeli bir sistem
Tahliye davalarında ev sahiplerinin mağduriyetini azaltmak için birkaç hukukî reform ön plana çıkıyor: Tahliye davaları için özel mahkemeler veya hızlandırılmış yargılama usulleri oluşturulmalı. Kötü niyetli kiracılara yönelik caydırıcı tazminat ve idari yaptırımlar düzenlenmeli. Kira tespit davaları, piyasa koşullarına göre daha dinamik ve bölgesel verilere dayalı hale getirilmeli. Arabuluculuk mekanizması, sadece formalite değil, gerçekten çözüm üretecek şekilde güçlendirilmeli.
Anlatılanlar ışığında sonucu şu şekilde özetleyebiliriz; hukukun amacı taraflardan birini korumak değil, adil bir dengeyi tesis etmektir. Kiracının barınma hakkı kadar, ev sahibinin mülkiyet hakkı da kutsaldır. Bugün gelinen noktada, bu dengenin kiracı lehine ciddi biçimde bozulduğu açıktır. Eğer sistem bu adaletsizliği gidermezse, toplumda mülk sahiplerinin “evini kiraya vermemeyi” tercih ettiği bir ortam oluşacak bu da uzun vadede konut krizini daha da derinleştirecektir.
1. Mülkiyet hakkı ve kiracılık dengesi
Anayasamızın 35. maddesi, “Herkes, mülkiyet ve miras hakkına sahiptir” hükmünü açıkça ortaya koyar. Bu hak, mülk sahibinin taşınmazını dilediği gibi kullanma, kiralama ve gerektiğinde geri alma yetkisini de kapsar. Ancak uygulamada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kiracıyı koruyan hükümleri, bazı durumlarda bu anayasal hakkı fiilen sınırlayacak düzeyde geniş yorumlanmaktadır. Özellikle TBK’nın 347. maddesi, kira sözleşmesinin belirli süre sonunda kendiliğinden sona ermeyeceğini, kiracının sözleşmeyi yenileme hakkı olduğunu düzenler. Bu madde, kiracıyı koruma amacını taşısa da, ev sahibinin mülkünü geri alma iradesini uzun süreli olarak etkisiz hale getirebiliyor.
2. Tahliye davalarında süre ve kötü niyet sorunu
Ev sahiplerinin en çok şikâyet ettiği konuların başında, tahliye davalarının uzun sürmesi geliyor. İhtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi haklı sebeplerle tahliye davası açan bir ev sahibi, çoğu zaman 1–2 yıl boyunca sonucunu beklemek zorunda kalıyor. Bu süre zarfında, kiracının düşük kira bedeliyle oturmaya devam etmesi mülk sahibini ekonomik olarak yıpratıyor. Dahası, uygulamada bazı kiracıların “kötü niyetli” davranarak tahliye sürecini bilerek uzattıkları görülüyor. Tahliye kararından sonra dahi evi boşaltmayan, icra takibini geciktiren kiracılara yönelik yaptırımlar yetersiz kalıyor. Bu durum, hem hak arama özgürlüğünü hem de hukuk güvenliği ilkesini zedeliyor.
3. Kira artışına getirilen yüzde 25 sınırı: Geçici önlem, kalıcı mağduriyet
Geçici olarak yürürlüğe konulan ve 2024 sonuna kadar uzatılan yüzde 25 kira artış sınırı, özellikle serbest piyasada kira bedellerinin çok yükseldiği bölgelerde ev sahiplerini ciddi zarara uğrattı. Bu sınırlama, TBK’nın 344. maddesindeki “hak ve nesafet” ilkesiyle de çelişir nitelikte. Zira söz konusu maddeye göre, kira bedeli belirlenirken “emsal kiralar” ve “hakkaniyet” dikkate alınmalıdır. Oysa sabit artış oranı, ne emsal değerleri yansıtıyor ne de hakkaniyeti gözetiyor. Sonuç olarak, mülk sahipleri piyasa koşullarına göre çok düşük kira geliriyle yetinmek zorunda kalıyor.
4. Çözüm önerileri: Hızlı, adil, dengeli bir sistem
Tahliye davalarında ev sahiplerinin mağduriyetini azaltmak için birkaç hukukî reform ön plana çıkıyor: Tahliye davaları için özel mahkemeler veya hızlandırılmış yargılama usulleri oluşturulmalı. Kötü niyetli kiracılara yönelik caydırıcı tazminat ve idari yaptırımlar düzenlenmeli. Kira tespit davaları, piyasa koşullarına göre daha dinamik ve bölgesel verilere dayalı hale getirilmeli. Arabuluculuk mekanizması, sadece formalite değil, gerçekten çözüm üretecek şekilde güçlendirilmeli.
Anlatılanlar ışığında sonucu şu şekilde özetleyebiliriz; hukukun amacı taraflardan birini korumak değil, adil bir dengeyi tesis etmektir. Kiracının barınma hakkı kadar, ev sahibinin mülkiyet hakkı da kutsaldır. Bugün gelinen noktada, bu dengenin kiracı lehine ciddi biçimde bozulduğu açıktır. Eğer sistem bu adaletsizliği gidermezse, toplumda mülk sahiplerinin “evini kiraya vermemeyi” tercih ettiği bir ortam oluşacak bu da uzun vadede konut krizini daha da derinleştirecektir.
YORUMLAR